– Skal det bygges i dag, trengs både børs og katedral 

Gjennom Delta Eiendom eier Lillestrøm kommune 50 prosent av bygget, mens private aktører eier den andre halvparten.

– Dette er en suksess både økonomisk og med tanke på besøksvolum, sier Lillestrøms kommunedirektør Bjørn Gudbjørgsrud til Plan.

For ham og hans folk gjelder det å finne løsninger som kan realiseres. Hadde man ikke fått til samarbeidet med de private, er det tvilsomt om det hadde blitt noe nytt bibliotek i Lillestrøm, mener kommunedirektøren.

Vil etablere sitt eget eiendomsselskap

Så hva gjør en kommunedirektør når hen har fått til noe som funker? Mer av det samme.

Nå jobber Lillestrøm kommune med å etablere et eget aksjeselskap som skal finne private samarbeidspartnere til andre utbyggingsprosjekter. Selskapet er hundre prosent kommunalt, og planen er å legge en del kommunale eiendommer inn under dette selskapet. Så, hvis man finner en privat samarbeidspartner, vil man deretter lage egne datterselskaper for hvert enkelt prosjekt, der kommunen eier den ene halvparten og den/de private aktørene den andre.

– Her førsøker vi å ta med oss det beste fra både børs og katedral, for å si det sånn. Vi håper å få det nye selskapet opp og stå før nyttår. Vi har et politisk prinsippvedtak til å jobbe med dette, og selve etableringen må selvsagt vedtas i kommunestyret. Men jeg regner med at dette blir realisert, forteller Gudbjørgsrud.

Lillestrøm kommune gjør dette fordi kommunen trenger nye boliger. For i dag bygges det nesten ikke nytt – verken i Lillestrøm eller andre steder. Så Gudbjørgsruds inngang til den aldri hvilende debatten om «hvorfor blir det sånn», har et noe annet utgangspunkt enn mange andres:

– Problemet er ikke at det bygges feil eller stygt, problemet er at det ikke bygges i det hele tatt. Regjeringen har sagt at det skal bygges eller påbegynnes 130.000 nye boliger her i landet i løpet av de neste fire årene. Jeg ser ikke hvilke intensiver som er sterke nok til å få til det, sier han.

Områdereguleringer

I Lillestrøm trenger de ifølge kommunedirektøren flere leiligheter. Eneboliger og til dels også rekkehus – er det nok av. Den demografiske utviklingen gjør at stadig flere seniorer ønsker seg leilighet, og dermed blir det ledige eneboliger for småbarnsfamiliene.

Derfor har man i Lillestrøm kommune forsøkt å få fart på boligbyggingen ved å vedta såkalte områdereguleringer. Det vil si at kommunene har identifisert åtte egne områder hvor det legges til rette for ganske storstilt utbygging. Kommunen setter noen premisser med tanke på type bygg, antall og hvor høyt man kan bygge. Så er det fritt fram for gode ideer. Bordet er med andre ord dekket. Men få vil ha maten som tilbys. Det er for dyrt.

– Vi har mange områder som er ferdig regulert for utbygging, og snart sju nye områdereguleringer klare. Men markedet er ikke der. Utbyggerne tør ikke.

Det finnes dem som mener at denne måten å drive by- og regionsutvikling på, legger for mye makt i utbyggernes hender. At det er de som da bestemmer hva som til slutt blir bygget, slik for eksempel Bengt Andersen med flere er inne på i artikkelen «Hvordan blir byen til».

Mer enn maktforholdet, er Bjørn Gudbjørgsrud opptatt av sluttprisen:

– Det er helt klart en balansegang hvor mye som skal legges på utbyggerne av infrastruktur og andre ting i et byggeprosjekt. En ting er at utbyggerne dermed får stor makt over hvordan for eksempel fellesområder vil se ut, en annen ting er pris: – Jo mer du legger på utbygger, jo dyrere blir jo eiendommene å kjøpe i siste instans, påpeker kommunedirektøren.

– En annen utfordring med slike områdereguleringer er at de tar mye kapasitet og ressurser fra kommunen. Vi kan da havne bakpå i behandling av private byggesaker, legger han til.

Innsigelsene sitter løst

Men det er flere skjær i sjøen enn heftige forhandlinger med utbyggere, når bygg og boliger skal reises i en norsk by.

Ofte får et byggeprosjekt innsigelser fra statlige aktører. Det starter gjerne med statsforvalteren, fylkeskommunen, NVE eller vegvesenet. De er ikke fornøyde med hvordan prosjektet tar hensyn til miljøet, kulturminner, vann og avløp, veisystem eller annen infrastruktur.

Blir man ikke enig med dem, går saken høyere opp i systemet, først til statsforvalteren for mekling, så til Kommunal og distriktsdepartementet for endelig politisk avgjørelse. Enkelte saker vil i aller siste instans avgjøres av ansvarlig departement, der også politisk ledelse involveres.

Så slike saker kan ta tid. Lang tid.

– Innsigelsene sitter løst og tar tid å avklare. Jeg har opplevd å ha saker liggende på vent i Kommunaldepartementet i tre år, sier Gudbjørgsrud.

Høyere og tettere

I skrivende stund er den nye arealdelen til Lillestrøms kommuneplan ute på høring.

Et av grepene kommunaldirektøren og hans stab av planleggere ønsker å få igjennom er å fjerne høydebegrensningene på nye bygg. I dag er det satt en begrensning på maksimum 10 etasjer, selv om det tidligere er bygget opptil 18 etasjer i kommunen.

– Vi ønsker å fjerne høydebegrensningene. For å få mest mulig kostnadseffektiv og miljøvennlig utbygging, må det bygges høyere og tettere, mener kommunedirektør Gudbjørgsrud.

– Men dersom det skal tillates mer enn 10 etasjer må utbyggerne forplikte seg til å gi noe tilbake, for eksempel i form av lekeplasser eller grøntarealer, forklarer han.

– Det skal jo ikke bygges i urørt natur eller på dyrka mark. Da blir konsekvensen at vi må bygge høyere og tettere.

Ifølge Bjørn Gudbjørgsrud ligger det gode muligheter og venter i form av nye boliger hvis man klarer å utvikle nye og tette samarbeid mellom kommuner og private.

– Vi må bare prøve å forstå hverandre bedre. Vi må slutte å mistenkeliggjøre hverandre. Private utbyggere er ikke bare en gjeng med «grådige og griske kapitalister». Kommunene består ikke av «grå, treige og sidrumpa byråkrater».

Må tas grep

Som kommunedirektør i Lillestrøm er Bjørn Gudbjørgsrud naturlig nok opptatt av det kommunale handlingsrommet når planer skal legges og utbygginger settes i verk. Men han er også leder av Norsk kommunedirektørforum, som er kommunedirektørenes egen, uavhengige medlems- og interesseorganisasjon. Så han snakker for flere enn seg selv og Lillestrøm, når han understreker at det nå må tas flere grep for å gi markedet – altså utbyggerne – insentiver til å satse på boligbygging.

Og Gudbjørgsrud har lista klar:

• Man må gjøre noe med TEK17-forskriften. Kravene der må lettes på og forenkles. Derfor er det ifølge Gudbjørgsrud veldig bra at kommunalministeren har satt i gang et arbeid nettopp for å se på mulighetene for det.

• Så trengs det forenklinger i plan- og bygningsloven. Her er det en del å hente, særlig for å gjøre veien til beslutning raskere og mer effektiv.

• Så må mulighetene til innsigelser begrenses. Innsigelsesinstituttet er ganske krevende å forholde seg til, mener kommunedirektøren. Det er mye som ikke blir bygd fordi «ting blir stående i stampe».

• Men kommunene må også se på seg selv, og vurdere hvordan bestemmelsene i kommuneplan og arealplaner kan forenkles og forkortes med sikte på kortere vei til realisering av nye bygg.

Les mer om hva kommunedirektør Gudbjørgsrud ønsker seg i hans kronikk på side xxx. 

– Bygg og anleggsbransjen har vært nede i en bølgedal i 4-5 år nå. Det er ikke gitt at alt kommer til å stige «veldig snart». Bransjen har mistet kompetanse og flere har gått konkurs. Det vil ta tid å få fart på byggebransjen igjen, mener Bjørn Gudbjørgsrud, som framholder at det vil ta for lang tid å vente på at befolkningsveksten eventuelt stopper opp, slik enkelte stemmer med veldig god tid har antydet.

– Lillestrøm kommer til å vokse med et par prosent i året i ganske mange år framover. Det betyr at vi får rundt 2000 nye innbyggere hvert år. Disse trenger et sted å bo.

– Det er ikke treige kommuner, og heller ikke for mange krav som er hovedårsaken til at ting ikke blir bygd nå. Det er at markedet ikke finnes, som er hovedutfordringen, konkluderer kommunedirektør Bjørn Gudbjørgsrud.