Mener enkeltpersoner i Plan- og bygningsetaten bremser boligbyggingen
Da representanter for byggebransjen skulle diskutere hvorfor det er så dyrt å bygge boliger i Norge, ble skylda fordelt helt ned på personnivå i Plan- og bygningsetaten.
Sentrale representanter for bygge- og eiendomsbransjen mener framdriften for byggeprosjekter i Oslo kommune er personavhengig. Altså at hvordan prosessen går er avhengig av hvem du «får» som saksbehandler i Plan og bygg.
– Det er enkelte saksbehandlere i Oslo kommune som bestemmer hvordan byggene våre skal se ut, sa Baard Schumann fra eiendomsselskapet Union under en samtale om boligbygging i regi av Oslo Urban Week tirsdag. Uttalelsen kom etter at han og tre andre herrer fra bygge- og eiendomsbransjen i en drøy time hadde diskutert årsakene til at det er blitt så dyrt å bygge boliger i Norge.
Manglende tillit
Påtroppende avdelingsdirektør for bygge- og eiendomssaker i Plan- og bygningsetaten i Oslo, Per Arne Horne, har noen få uker igjen som direktør for Direktoratet for byggkvalitet før han inntar Oslo kommune i november. Han mener på sin side at utfordringene med kommunebyråkratene nok ikke er «personavhengig» men mer et «strukturelt kulturproblem».
Horne mener at tilliten mellom kommunene og utbyggerne er for dårlig.
Plan har forelagt uttalelsene fra boligprisseansen til sjefen for Plan- og bygningsetaten i Oslo, Vera Houck. Hun rister på hodet når hun får høre hva som ble sagt:
– Det finnes ganske mange dårlige søknader også, sier Hoeck.
Og legger til:
– Vi trenger helt klart å forbedre tilliten mellom kommunen og utbyggerne.
Tilbake til Obos-bygget på Hammersborg Torg og boligbyggingsdebatten. Også der var de opptatt av å bygge tillit.
– Vi må jobbe med å bygge en bedre tillit. Det er nok slik at kommunens folk ikke har skyhøy tillit til utbyggerne heller, mener Per Arne Horne.
Det er enkelte saksbehandlere i Oslo kommune som bestemmer hvordan byggene våre skal se ut
Norge vs Sverige
Én klar årsak til at det er dyrt å bygge boliger i Norge handler om den generelle prisveksten på råvarer og materialer som hele verden opplever som følge av en usikker og konfliktfylt geopolitisk situasjon. Akkurat det kan verken Plan og bygg eller den enkelte utbygger gjøre noe med.
Men det er fortsatt mye dyrere å bygge boliger i Norge enn i for eksempel Sverige.
– I gjennomsnitt koster en ny bolig omtrent en million kroner mer å bygge i Norge enn i Sverige, sier Baard Schumann.
– Og prisveksten på materialer har jo rammet svenskene akkurat like hardt som oss.
Konserndirektør for Bygg i AF Gruppen, Tormod Solberg, er enig i at det norske avgiftssystemet og for mange særnorske krav er en årsak til at det blir dyrere i Norge.
– Det er strenge krav til kvalitet både fra myndighetene og fra markedet, sier Solberg.
Fagsjef Kai Reaver i Norske arkitekters landsforbund (NAL) mener på sin side at norske kvalitetskrav ikke er så kostnadsdrivende som hans meddebattanter skal ha det til.
– En fersk undersøkelse fra Oslo Economics som snart skal publiseres, viser at det i all hovedsak er materialkostnadene og ikke kvalitetskrav som driver byggeprisene i været, sier Reaver.
Kvalitetskravene som diskuteres dreier seg om for eksempel om krav til dagslys (hvorfor samme krav både i stue og på soverommet?), om hvor mye støy som kan aksepteres, om døråpninger, bodstørrelser eller svingradius for rullestoler (i Sverige er kravet knyttet til en innendørs rullestol, i Norge en utendørs).
Et annet poeng handler om underleverandører av materialer, interiør og tekniske løsninger. De vil jo tjene penger, og tilbyr derfor sine beste – og gjerne dyreste – løsninger.
Men trenger alle nye boliger high tech ventilasjonsanlegg av ypperste kvalitet?
Som eksempel på nytenking vises det til prosjektet Vertikalen i Nydalen, der man har satset på naturlig ventilasjon, og derigjennom fått redusert kostnadene.
Vi vet som utbyggere vet vi at det er rom for å utfordre de preaksepterte ytelsene, men det er risikabelt
Preaksepterte ytelser
Én årsak til at vi ikke greier å bygge billigere var de fire herrene skjønt enige om:
– Vi ender altfor ofte opp med de preaksepterte løsningene for ikke å risikere en årelang krangel med kommunen, sier Baard Schumann.
Her nikkes det unisont. Dette skjer selv om det er adgang til å avvike fra de preaksepterte løsningene.
Preaksepterte løsninger – eller preaksepterte ytelser – er standardiserte løsninger som på forhånd er vurdert til å oppfylle kravene i byggteknisk forskrift (TEK17). Når du søker om byggetillatelse hos Plan- og bygningsetaten (PBE), vil bruk av disse løsningene gjøre saksbehandlingen vesentlig enklere og mer forutsigbar.
Å nesten alltid forholde seg til disse preaksepterte ytelsene gjør det imidlertid vanskeligere å finne nye og innovative løsninger som kan få prisene ned.
– Det er særlig boligbygging som på denne måten blir rigid og statisk. Det er rom for mye mer innovasjon i andre typer bygg, som kulturbygg eller næringsbygg, sier Kai Reaver.
De andre er enige med arkitekten her.
– Vi vet som utbyggere vet vi at det er rom for å utfordre de preaksepterte ytelsene, men det er risikabelt, sier Tormod Solberg.
I andre land så fungerer systemet bedre. Der er det gjerne større rom for å tenke nytt, skal vi tro de fire debattantene.
– Hvorfor er dette så vanskelig i Norge, spør Per Arne Horne, og er tilbake til start:
– Det har noe med tilliten vi har til hverandre å gjøre.
